专家教你如何算房屋公摊面积这本帐

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近年来，高额的房价，成为困扰百姓的烦心事。可即便是买了房的市民，还是对房子存在诸多困惑，如100多平方米的房子，公摊面积高达几十平方米，这几十万元的人民币，究竟花在了哪里？房屋的公摊面积是如何核定的？近日，记者走访了我市相关部门，请专家一一解读。
　　【百姓问政】公摊面积咋占了四分之一
　　市民李女士来电咨询，近期，她买了一套凯旋城小区的商品房，合同书上标明：“该商品房合同约定建筑面积为120.27平方米，其中套内建筑面积为91.40平方米，共用部位分摊建筑面积为28.87平方米。”可是，相邻的另一幢住宅楼，其户型和套内面积与她的差不多，商品房合同中约定的建筑面积却相差7平方米。对方的商品房合同约定建筑面积为113.88平方米，其中套内建筑面积为89.90平方米，共用部位分摊建筑面积为23.98平方米。
　　“别小看这几个平方米，房价却相差好几万元，对于普通老百姓来说，不是一笔小数目，必须得算个清楚。”李女士说，一套住房总共只有120.27平方米，共用部位公摊建筑面积却将近四分之一，等于是买一套房，就得白白“奉送”几十万元给开发商，岂不太亏了！共用部位的公摊面积，到底是怎样计算出来的，是不是开发商自己说了算？
　　【记者调查】送“空中花园”并非“免费的午餐”
　　与李女士有着同样想法的读者还有很多，商品房建筑面积究竟是如何构成的？常州市房产测绘中心高级工程师、房产测绘管理科科长杨炳坤告诉记者，房产面积测算主要分两类，一是房屋面积测算，二是用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
　　房屋的建筑面积是指房屋外墙柱勒脚以上各层的外墙水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。而房屋的使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋的产权面积是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。
　　“送空中花园，免费享受屋顶花园……”在一些房产销售的宣传资料中，这样的宣传屡见不鲜。好多消费者常以为捡了个大便宜，还逢人便说：“这个花台是开发商送的。”杨科长说，这种“送空中花园，送屋顶花园”的说法，根本没有任何依据，完全是开发商为了推销商品房而搞的造势宣传。只要是可测算面积，全部都测算到总面积中，所谓“奉送”的“空中花园”，实际上都得由消费者自己买单。就李女士提出的合同约定建筑面积等问题，杨科长从我市房屋测绘中心资料库中进行了查阅，并对照该房的面积总体计算的简易图对记者说，在房屋面积计算过程中，具体还分：计全部建筑面积、计一半建筑面积和不计建筑面积三类。
　　计算全部建筑面积的范围为：永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算；房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等高度在2.20米以上部位计算建筑面积；穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅等均按一层计算面积；挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙外围水平投影面积计算。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算面积。
　　计算一半建筑面积的范围为：与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护外围水平投影面积的一半计算；独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算；未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算；有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
　　不计算建筑面积的范围为：层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室；突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、无上盖的架空通廊、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池等。
　　杨科长很形象地告诉记者：“把大门一关，大门内的所有地方只要适用计算规则都是要算面积的。所谓的空中花园，只不过是执行不封闭的阳台计算规则而已，但面积作一半计算。假如是封闭的‘空中花园’，其面积还得算全面积。大门以外，那就属于大家共有共用面积，得由整幢楼的业主一起按比例分摊。”
　　对于成套房屋的建筑面积和共有共用面积的分摊，2000年国标《房产测量规范》规定，成套房屋的套内建筑面积是由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。其中套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、卫生间、厕所、贮藏室和壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。但套内烟囱、通风道、管道井均不计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，而各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。但封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
　　何为共有共用面积？共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。共有共用面积的处理和分摊原则，产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，可按分幢分功能相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。其计算方法为：
　　共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值勤警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。但对于独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。其计算方法是整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
　　至于共有建筑面积的分摊，有两种，一是住宅楼，二是商住楼。对于住宅楼，是以幢为单元，依照共有共用面积的分摊原则和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。而对于商住楼，其共有建筑面积的分摊方法，首先根据住宅和商业等的不同使用功能，按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积，然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分，将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照“共有共用面积”同样的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分，将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
　　常建[2000]第243号文件规定，关于斜面结构屋顶的房屋顶层阁楼，凡符合有结构楼隔层、有围护和通风采光设施三个条件，其高度在2.2米以上的部位，可按其水平投影面积计算建筑面积，同时随顶层计算房屋的层次、环境、朝向等差价。
　　【争议焦点】合同约定，应慎重
　　记者采访时了解到，有关商品房面积的问题，除共有共用分摊面积外，关键的争议焦点在于消费者与开发商对房屋面积发生误差时的处理。如观墩花园小区房屋超面积一事，部分住房的实测面积比预测面积出现了不同程度的增大，从0.81平方米到9.27平方米不等。造成面积差异的主要原因，是房屋设计方案作了调整，由原先的敞开式阳台变成了封闭式阳台；根据消防审核要求，增加了电表间、管道井；根据施工图审查要求，增加了电梯前室等，因此，房屋的实测面积较预测面积有所增加。在房屋交付时，因面积差异，购房者与房屋建设单位发生了争议：房屋建设单位要求购房者补足超出原预测面积的房款，而购房者则认为，总房款在购房时就已付清，房屋所超面积不应由他们承担。最终，经过多方协调，在充分尊重购房者意愿的前提下，采取了三大措施：一是愿意换购小户型的，可以在现有房源里重新进行选择；二是不愿意更换的，其面积差异部分，按照各项目原补偿政策进行结算；三是主动要求退房的，可以退房，并由房屋建设单位支付房款及相应利息。
　　就这一事例，杨科长分析，购房者与房产开发建设单位产生分歧，主要是因为当初签订购房合同时，各项条款约定不严密造成的。按照《商品房销售管理办法》第20条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　但根据相关规定，规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。如果购房合同中，完全按照这一条款进行约定，上述超面积的争议就不会存在，消费者非但不要多付钱，超出的面积反而还要归属于自己。
　　记者查阅了一些楼盘的购房合同，发现大多数购房合同在“面积确认及面积差异处理”的条款中，是这样描述的：在该房屋交付时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方一般都是按自行约定为准：“面积误差绝对值在±3%（含）以内的，据实结算房款；面积误差绝对值超过±3%（含），买受人有权退房；出卖人在买受人送达书面退房通知后30日内退还已付房款，并按银行同期同档存款利率付息。买受人不退房的，据实结算房款。”如此一来，一旦房屋面积有差异，买单的总是消费者。杨科长提醒购房者，在签订购房合同时，一定要逐条分析，认真判别，特别是有多项选择时，一定要慎重考虑！
　　【友情提醒】 　　对于共有共用面积存在差异的问题，杨科长说，由于各楼宇间的设计形式和户型各不相同，两幢楼的相同户型也会存在共有共用分摊面积的不同。从1998年开始，对于新建造的楼宇面积，都是经过市房产测绘中心统一测绘的，测算原则是“整幢测算，分功能按比例分摊”。2008年开始，楼房建造前，测绘部门通过图纸进行预测算，并报房管部门网上备案。待楼房全部建造完毕后，测绘部门再进行实测算，同步实行权属登记和综合验收。按照整个测算的数据分析，目前户型套内建筑面积与分摊面积的比例大致可分为四类：
　　一是多层无电梯的（1-7层楼），其公摊比例约为10%-12%；
　　二是小高层带电梯的（1-12层楼），其公摊比例约为20%；
　　三是高层纯住宅（12层以上），其公摊比例约为25%；
　　四是商住楼（1-3层为商业用房，以上为住宅）和综合楼，这种类型楼房，其公摊比例要稍大些，一般为26%-28%。